法院判决购房人已承担违约责任合同不应解除

　　购房人在逾期付款后偿还了逾期的本息，银行却告上法庭，要求解除合同，提前还贷。近日，北京市海淀区人民法院对这起抵押借款合同纠纷作出判决，法院认为解除合同的条件不成立，判决驳回银行的诉讼请求。

　　法院经审理查明，2003年10月15日，朱开红与苏州街支行、广厦京都公司签订了《个人住房抵押借款合同》，其主要条款约定，朱开红以其所购买之位于北京市朝阳区十里堡1号炫特嘉园6座21层10号，面积为59.60平方米的商品房为抵押，向苏州街支行借款33万元，贷款期限自2004年2月16日至2024年2月16日止，共240月，贷款年利率为5.04%；如朱开红逾期偿还贷款的，苏州街支行有权对逾期款项按逾期天数每日计收万分之二点一的罚息，并对逾期支付的利息计收复利。朱开红应于每一期还款日前，将当期还款本息足额存入其在苏州街支行开立的活期储蓄存款账户，苏州街支行于还款日从该账户中主动扣收。该合同第27条第3款规定苏州街支行行使抵押优先受偿权的各种情形。

　　签约后，苏州街支行于2004年2月16日如约向朱开红发放了贷款33万元。2004年11月20日至2007年5月20日，朱开红共发生逾期还款22期，截止至2007年6月13日，上述逾期款项的本息、罚息朱开红均已还清。2006年12月5日，广厦京都公司将朱开红的房产证交给苏州街支行，但至今未办理抵押登记。

　　法院认为，苏州街支行与朱开红签订的个人住房抵押借款合同，未违反法律的强制性规定，合法有效。合同对朱开红还本付息及逾期罚息等责任均进行了约定，故朱开红虽存在累计22期逾期偿还贷款本息的情形，但在逾期后均偿还了相应的逾期贷款本息，表明了朱开红愿意依照合同履行还本付息义务，并承担相应违约责任的意愿，且无证据证明此后朱开红还有欠款或逾期的情况，并未显示其丧失还款能力或恶意不履行还本付息义务的状况，也不符合解除合同的条件，故苏州街支行要求解除合同，提前偿还全部贷款本息的主张，不能成立，其据此提出的诉讼请求，法院均不予支持。

　　当事人说

　　原告：购房人22个月未还款

　　被告：房产证办后给了银行

　　原告诉称：2003年10月15日，朱开红为购买商品房与苏州街支行签订了《个人住房抵押借款合同》，合同约定：朱开红以其所购买之位于北京市朝阳区十里堡1号炫特嘉园6座21层10号，面积为59.60平方米的商品房为抵押，向苏州街支行借款33万元，贷款期限共240期，以借款借据载明的日期为准，自2004年2月16日至2024年2月16日止，贷款年利率为5.04%；如朱开红逾期偿还贷款的，苏州街支行有权对逾期款项按逾期天数每日计收万分之二点一的罚息，并对逾期支付的利息计收复利，同时约定，广厦京都公司自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及朱开红应付的其他款项承担连带保证责任。苏州街支行于2004年2月16日如约向朱开红发放了贷款33万元，履行了借款人义务。朱开红自2004年11月开始出现逾期，已累计22个月未按时还款。至2007年7月6日，朱开红拖欠借款本金297384.39元，利息847.55元，共计298231.94元。经多次催要，朱开红并无履行合同之诚意，现诉至法院，请求解除苏州街支行和朱开红签订的《个人住房抵押借款合同》；判令朱开红、广厦京都公司立即偿还拖欠借款本金297384.39元，利息847.55元，共计298231.94元﹙暂计至2007年7月6日﹚，并承担连带还款责任；判令苏州街支行对位于北京市朝阳区十里堡1号炫特嘉园6座21层10号房产的处分所得价款享有优先受偿权；诉讼费和律师费由朱开红、广厦京都公司承担。

　　被告朱开红未提交书面答辩状及相关证据。

　　被告广厦京都公司辩称：广厦京都公司的担保期限截止至抵押登记办理完毕之日。朱开红的房产证已经于2006年12月5日办理并交付苏州街支行，由于苏州街支行未及时办理相关手续，因而广厦京都公司担保责任未免除。故广厦京都公司应当免除连带还款责任。

　　范先生按揭买了一套140平方米的大房子，期限为10年，每次都按月还款。前几个月，因为公司派其去非洲拓展业务，走得匆忙，就把还钱的事给忘了，过了三个多月回来后赶紧把钱交至银行，同时与银行进行了沟通，本认为没事了。谁知，有一天突然接到法院传票，银行将其起诉，要求解除合同，提前还贷。

　　拥有自己的房子是很多人的梦想，但是巨额的房价对于绝大多数人来说是一个巨大的障碍，怎么办？国家在一边调控土地及房屋价格，规制房地产市场以及着力发展保障性用房的同时，鼓励老百姓通过按揭贷款方式实现自己的住房梦，拿通俗的话讲，就是“用明天的钱圆今天的梦”。

　　在按揭贷款的贷款及还款过程中，出现了各种各样的纠纷，如逾期还贷、提前还贷、利率调整对贷款的影响、按揭贷款中买房人处置房屋的效力等问题。

　　2004年3月，小张与银行、房地产商签订了《个人住房抵押借款合同》，其主要条款约定，小张以其所购买商品房为抵押，向银行借款31万元，贷款期限30年，贷款年利率为5.04%。签约后，银行如约向小张发放了贷款31万元，小张也按月正常还款。去年年初，小张的父亲突然去世，小张回家料理后事，紧接着又去外地出差，回来发现自己在银行已有5次未还贷款，累计7次逾期的记录，并想尽一切办法将贷款还上，此后未再出现逾期。2006年6月，房地产商将小张的房产证交给银行，但未办理抵押登记。后银行将小张和开发商告上法庭，要求解除借款合同、小张偿还全部剩余欠款，对小张房屋行使抵押权，开发商承担连带担保责任。

　　法院认为，小张虽有逾期偿还贷款本息的情形，但均偿还了相应的逾期贷款，表明了小张还本付息的意愿，且无证据证明此后小张还有欠款或逾期的情况，并未显示小张丧失还款能力或恶意不履行还本付息义务的状况，也不符合解除合同的条件，故银行要求解除合同，提前偿还全部贷款本息的主张，不能成立，判决驳回了银行的诉讼请求。

　　因为合同解除的条件并未成就，银行的诉请没有得到法院的支持。此外，按照担保法及其司法解释，房产抵押登记才生效，在房屋未抵押登记的情况下，银行直接要求对房屋行使抵押权也得不到支持。如果房屋进行了抵押登记，情形就会有很大的不同。

　　李师傅2002年通过按揭买了套住房，与银行签订了《个人住房借款合同》，后李师傅和银行将房屋办理了抵押登记。顺利还贷三年后，其妻得了重病，李师傅无力偿还债务，至起诉时已连续6期未正常还款，故银行诉至法院要求解除合同，提前还贷，并有权处置抵押房屋。法院经审理判令双方合同解除，李师傅需偿还全部欠款，如一定期限内未偿还，银行有权就处置房屋所得价款进行优先受偿。

　　法官告诉记者，这种判决实际上是这类案件结果的普遍形态，绝大部分逾期贷款的案件银行均会胜诉，除非银行和借款人再次达成和解。这是因为银行在举证上占有相当大的优势，合同条款是经过仔细斟酌的格式条款，诉讼时银行很容易就能举出借款人不按期还贷的事实。而另一方面，借款人则很难就银行未向其发出催款通知、银行仍然按照协议扣划款项的情况提供证明。

　　按照法律规定，合同解除后，如借款人不能按期还款，通常房屋会被拍卖，拍卖所得价款优先偿还欠款，剩余部分退还给借款人。在采访中，记者了解到，实际上，银行对于这类处理结果充满了期待，因为现在房价一直在上涨，借款人一旦被判败诉，房屋被处理后，所得价金应该大大超过了房屋的购买价格，足以支付银行要收回的本息以及罚息、复利、违约金等，银行可以顺利收回拖欠款项。

　　有法官告诉记者，只要房屋办理了抵押，一旦购房人出现逾期还贷，银行便急于进行诉讼，并且不愿与借款人达成和解，这种逐利的本性其实已经与按揭贷款的初衷背道而驰。

　　对于这类型纠纷，法官建议广大借款人要仔细审视按揭合同条款，明确双方在合同中约定的权利义务关系。

　　法规链接

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第九十三条　 当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条　 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　新闻链接

　　贷款八年未办抵押

　　银行起诉调解结案

　　5月14日，江苏省南长区人民法院开庭审理了一起借款合同纠纷案，借款人因办理房贷近八年后却未能办妥房屋抵押登记手续，被银行告上了法庭，同时作为被告的还有开发商。经过法庭审理，原、被告接受了法庭调解，双方达成提前归还全部欠款的协议。

　　原告工商银行无锡分行诉称，2000年4月，该行下属宜兴市支行与某开发公司签订按揭业务合作协议，银行为该公司开发的一小区提供按揭贷款业务，并为购房者提供相关贷款。在办妥房屋所有权证的现房抵押之前，该开发公司为借款人还款的保证方。根据该合作协议，2000年5月30日，工行无锡分行与殷某、薛某签订了个人购房借款合同一份。银行借给两人40万元用于购房，借款期限为15年。银行认为，直到今年，借款人也未能办妥房屋所有权证和抵押登记手续，影响了贷款安全。该行遂诉至法院，提出因被告责任解除借款合同。

　　被告方则认为，借款人每月照常还款，无违约行为，担保方实力雄厚，能保证借款合同履行，要求驳回银行的诉讼请求。

　　经法院调解，双方当庭达成协议，借款人将于今年6月15日前向银行还清所欠的全部本金和利息。

　　业主没有按时还清贷款

　　开发商垫付后申请执行

　　今年5月，北京市第一中级人民法院的法官们根据申请人北京荣丰房地产开发公司的申请，对经北京市仲裁委员会仲裁裁决的14起因购买商品房银行贷款引发的开发商与业主之间的楼宇按揭担保借款合同纠纷案采取强制执行措施。

　　据了解，这14起申请仲裁案件，是北京市仲裁委于2007年12月作出仲裁的案件，涉及到位于海淀区的荣丰嘉园14套住房。购房的业主在与开发商签订《商品房买卖合同》后，约定购房人以银行按揭的形式支付购房款，开发商作为担保方。其后，房主、开发商与银行签订了《楼宇按揭担保借款合同》。合同约定，购房人向银行贷款，开发商提供不可撤销的连带责任还款保证。在还贷过程中，由于案件涉及的14名业主均出现了没按时间要求支付款项的现象，按照合同约定，银行向担保人开发商收取了相应款项。

　　北京一中院根据开发商的申请，对这14起案件立案执行。据悉，目前已有半数的业主到法院交纳了欠款。