●规定容积率的上下限——想打擦边球，很难

   ●规定开发总套数——想随意做大户型，很难

    由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本7月1日起正式执行。虽说杭州市新的土地出让合同还未“露脸”——据杭州市国土资源局相关负责人表示，由于示范文本6月底才下发到杭州，杭州还将结合实际情况进行修改，制定杭州自己的新合同文本，尽管尚未正式实施，但新示范文本对业内还是带来了不小的震动，因为一旦施行，对开发企业又是一轮大浪淘沙。

   相比杭州市原先的土地出让合同，新示范文本中有几点新规定将对房产开发带来显著影响。

  变化一： 明确开发、竣工时间，

  原则上开发时间不超过3年

  “变动还是蛮大的，总体感觉对开发商的要求提高不少。”长期从事土地前期工作的浙江长业控股房地产部经理王建春在看了示范文本后这么认为。

   约定开发和竣工时间是最让开发商感觉“严格”的一条。按照杭州市目前的合同文本，开发商拿地后，一般在签定土地出让合同时写明地块的开工日期，而新示范文本除写明开工日期外，还需写明地块的竣工日期；在示范文本的使用说明一栏中还写明，地块原则上开发时间最长不得超过3年。

   “开工、竣工时间的同时注明，对限制开发商囤地有很好的作用，但同时，开发时间的限定也让开发商在施工周期、资金运作、产品定位等诸多方面的把控能力受到考验。”新南北房产营销总监马奕林说。

   变化二： 规定开发总套数

  在90/70政策出台后，杭州市在土地出让合同中新增加了套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例要求，但现在，新的示范文本还要求增加套数的规定：每宗地的开发建设总套数，以及90平方米以下的套数。

   华门房地产集团有公司副总金伟成认为，建筑套数的规定，针对的是很多90/70楼盘做足90平方米以下中小户型外另做大户型的现象。按照现在实行的土地出让合同，一般会要求90平方米户型占总开发量的70%，其余30%做什么并没有规定。但现在，总套数限定后，等于另外30%的面积也被管起来，90平方米以上套型面积的户型设计自由度自然受限。如果约定套数多的话，户型只能往小面积做。

   变化三： 规定建设指标的下限

   一宗土地出让后，各项规划指标如建筑容积率、建筑密度等按老合同规定要标明上限，而新的示范文本，除标明上限外，还需标明下限。

  建设指标下限的规定，杜绝了一些郊区公寓项目宁愿牺牲容积率，把公寓改做别墅排屋的现象。比如富阳一个容积率为1.4的住宅项目，如果设计成多层公寓，很难吸引杭州人跑这么远来居住。开发商就想办法自降容积率到0.8~1.0，全做排屋或公寓和排屋的混合，毕竟郊区排屋更有市场需求。但如果新的合同规定下限是1.2，那么开发商很难将该块地改做排屋了。

   新版合同考验开发商实力

   在开发资金普遍吃紧的眼下，新版土地合同对开发商的运作实力提出了高要求。

  采访中，不少开发商表示，“这将是土地市场的又一次规范，考验开发企业对风险的自控能力。之前，开发商可能出于企业扩张需要，盲目地加大土地储备量而忽视了其中的风险。”示范文本出台后，盲目拿地和囤地现象会大大减少，在短期内有利于加大市场供应量。

   其中，3年开发时间及竣工时间的限定影响最大。

   “以一个10万平方米总建筑面积的常规项目为例，像项目开工前的前期准备、方案设计阶段一般要一年时间，开工到开盘要一年时间，开盘到竣工交付也要两年时间。”马奕林说，满打满算，一个项目从开工到竣工就要3年时间，而且不考虑市场的政策风险因素。

   某开发商说，现在的房产市场两年一变，销售形势变幻莫测。以前，项目开工后，开发商一般会分几期销售，万一形势不好，还可以放一段时间再说。今后不行了，3年时间限定了，为保证资金回笼，只能一符合预售条件就立马销售。如果产品定位不符合市场需求，就面临很大的风险。

   金伟成认为，在市场形势趋紧的当下，土地新规将加速一些管理不善的中小型公司被淘汰。没有经验的公司不敢盲目拿地，更容易选择与品牌公司进行合作。

   也有开发商认为，杭州标准能否不“一刀切”，针对不同的项目，3年开发标准可以适当延长或缩短。对此，杭州市国土资源局相关人士表示，他们也考虑到了这一点，将在3年开发时间要求上设一个地块的面积标准，根据实际情况进行细化。