一个楼盘分多次开盘，一点点“挤牙膏式”推销，一度成了房地产市场通行的潜规则

    杭州房产新政严禁捂盘抬价

    从１１月份开始，杭州市全面实施商品房预销售计划报送制度，其剑锋直指捂盘囤房行为。随着从中央到地方一道道政策杀手锏使出，渴望房价回落的人们正密切关注着：“挤牙膏式”的售房方式究竟还能走多远？

    一道道“房产新政”剑指捂盘

    近几天来，杭州不少房地产商都注意到了这条极为严格的房产“新政”：从１１月开始，杭州全面实施商品房预销售计划报送制度，市区内各房地产开发企业所开发的商品房全部列入预销售计划。

    按规定，房地产开发企业必须申报本公司２００８年度的预销售商品房项目，总项目规模在３万平方米以上的，一次性计划申报的预销售面积以３万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报；总项目规模在３万平方米以下的，需一次性申报。

    “其中之意很明白，只要项目规模达到３万平方米以上，新商品房预售开盘量不得少于３万平方米。”杭州一些房地产开发商说。此外，凡未按期申报商品房预销售计划的房地产项目，在２００８年度均作无计划处理。

    曾在杭州城北一家楼盘开盘时连夜排号的赵小姐说，这个政策大快人心，不少楼盘一开盘只有１００多套房可卖，吊购房者的胃口，提高价码，大家怨声载道。由于市场供给量不足，杭州甚至出现房源紧张的现象。据媒体报道，在１０月份浙江省的房博会上，就传出了可售房源“奇缺”的说法。

    这次新政无疑直击惜售捂盘行为，以防止囤房抬价、市场欺诈的违法违规现象出现。如果仔细观察的话，从今年下半年以来，直接可以打击到交易环节捂盘惜售行为的新政可谓不少。从国家层面，从加息加税收到房贷新政，要求银行从严控制对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的短期贷款，房贷口子正不断被收紧。

    从地方政府层面，前不久，合肥市房管局开始专项清查整治，确保开发商按照正常节奏来供应房源，其清查对象包括：开发商取得商品房预售许可证后，10天内不开盘销售的捂盘行为；网上楼盘信息显示为“可售”状态，却无故拒绝购房人购买要求的囤房行为……

    杭州市这次关于商品房预销售的“新政”并非首次，3个月前，市有关部门就规定，对列入房地产开发计划的商品房项目须全部申报办理商品房（预）销售审批手续，上网公开销售，确保列入房地产开发计划的商品房项目上市销售，及时提供市场有效供给。

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    开发商真的手忙脚乱了吗

    一石击起千层浪，杭州这次“房产新政”，对开发商们的销售行为产生了不少直接冲击，更形成了“垂直打击”。

    近几天来，有消息传来，已经出现了楼盘开盘量不足３万平方米、预售申请被“卡壳”的情况。有关机构调查发现，１０月份的浙江省房博会过后的首次开盘潮，将有可能推迟，不少原定开盘量不够标准的楼盘，只好等符合预售条件的房源达到３万平方米后再开盘。有调查显示，明年春节前，大约有３０多个老盘或新盘有开盘意向。

    这次新政对开发商形成的“垂直打击”是，商品房开盘量大增，相应的业务量同工作量也一并增加，随之而来的人力与开支就要增加，整个开盘的预算成本就要增加。这部分成本如何消化，成为开发商们不得不思考的问题。

    冲击与打击，并不代表“推盘手们”真的无计可施了。“这很简单，有的开发商迟领预售证，你就拿他一点办法没有。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授说。“此外，在房地产相关法律上，规定商品房销售可以预售，也可以现房销售，这是销售方的权利，在这种情况下政策的执行难度会加大。”

    有的开发商质疑，建设部的城市商品房预售管理办法规定，商品房预售应当符合3个条件，其中并没有要求开盘量。因此，杭州市的房地产新政是否与法律相抵触呢？对此，一位房地产研究人员表示，政府的这次政策只是在相关法律法规基础上的细化，与法律法规并不矛盾。

    事实上，无论哪一次“房产新政”出台，都没有改变一个事实，就是推盘主动权始终掌握在开发商手里，他们在操控推盘节奏方面，依然有着较大的操作空间。以这次新政为例，尽管要求新商品房预售开盘量不得少于３万平方米，可一些规模较大的楼盘，仍然可以分批分期梯次开盘。

    “挤牙膏式”推销，还没有走到最后一天 　　

    面对这次新政，充满希望的消费者们又一次在心中提问：“挤牙膏式”的售房办法何时会被终结？

    随着冬天的到来，在有着国内楼市“风向标”之称的京沪深三大城市，楼市也有趋冷迹象，无论在一手住宅还是二手房成交量上，都出现下降。在楼市趋冷的情况下，业内也在猜测：市场会不会导致房地产开发商快速放盘，捂盘现象会不会消失。

    一个事物有没有走到尽头，关键因素之一就是要看其有没有存在的必要。浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，开发商分批销售商品房，从其商业行为上，有一定道理。还有人认为，遏制“挤牙膏式”推盘，其主要目的是为了打击故意捂盘与囤房，而分批分期售房，并不一定完全等同于恶意捂盘囤房。

    也有人提出，彻底终结“挤牙膏式”推盘时代，有必要在土地供给上提前想一些办法，比如签订土地出让合同时，就明确规定将来开盘时必须提供一定的供应量。“这种办法也有局限，就拿今年来说，杭州市遇到的情况是市场短缺，才需要加大市场供应；可如果将来市场供大于求，加大市场供应的办法又是行不通的。” 浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授说。

    有观点认为，杭州此次“房产新政”虽规定３万平方米新盘开盘底线，可一些体量大的楼盘，还是可以分期开盘的。建议为更好防止开发商捂盘，今后政府可以采取缩小出让地块面积的办法，彻底杜绝分批开盘销售。可事实上这种办法也会产生矛盾，政府缩小出让地块面积，其结果很可能导致楼价的上涨，有违打击捂盘囤房的初衷。

    专家认为，这次杭州出台“房产新政”，主要是政府为应对当前房源紧张局面而采取的可能的行政手段，从而达到加快房源供给的目的。这只是一种办法而已，它只能有助于改善当前房地产市场一些不良行为与现象，但不能指望捂盘囤房行为就此能彻底被终结，毕竟房地产市场不可能完全由行政力量控制。有时政府行为不能违法，亦不能违背市场规律。（李亚彪）

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